Nhiều “điểm nóng” giảm giá, giao dịch chững lại
Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh, thị trường đất nền Hà Nội bước sang năm 2026 với trạng thái trầm lắng rõ rệt. Tại nhiều khu vực từng được xem là “điểm nóng” như Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm (cũ) hay vùng ven Hòa Lạc, mặt bằng giá đã không còn duy trì đà tăng liên tục như trước, thậm chí bắt đầu xuất hiện xu hướng điều chỉnh giảm.
Theo khảo sát thị trường, tại Long Biên (cũ), giá đất nền hiện phổ biến khoảng 60 – 135 triệu đồng/m2, giảm 2 – 6 triệu đồng/m2 so với đầu năm trước. Khu vực Gia Lâm (cũ) ghi nhận mức giá dao động 40 – 90 triệu đồng/m2, giảm khoảng 1 – 4 triệu đồng/m2.
Tại Đông Anh và Hoài Đức – khu vực từng liên tục xuất hiện các cơn “sóng” ăn theo thông tin quy hoạch, hạ tầng, thị trường cũng chững lại đáng kể. Giá đất ở Đông Anh hiện dao động khoảng 35 – 80 triệu đồng/m2, trong khi Hoài Đức phổ biến quanh mức 45 – 90 triệu đồng/m2, đều giảm so với giai đoạn đỉnh trước đó.
Đáng chú ý, tại xã Sơn Đồng, nhiều lô đất phân lô dọc tuyến vành đai 3.5 hiện được rao bán quanh mức 180 triệu đồng/m2, giảm khoảng 5% so với đỉnh hồi đầu năm 2026. Trong khi đó, tại Phú Cát – khu vực từng hưởng lợi mạnh từ kỳ vọng khu công nghệ cao Láng – Hòa Lạc, một số vị trí hiện đã giảm gần 20% so với thời điểm sốt nóng năm ngoái.
Không chỉ giá bắt đầu hạ nhiệt, thanh khoản thị trường cũng lao dốc mạnh. Những văn phòng môi giới từng đông kín khách nay trở nên vắng vẻ hơn hẳn. Tình trạng “xuống tiền trong một ngày”, mua bán sang tay liên tục gần như không còn xuất hiện.
Anh Nguyễn Xuân Biên, nhà đầu tư kiêm môi giới lâu năm tại khu vực Hoài Đức, cho biết nhiều lô đất hiện được rao bán suốt nhiều tháng nhưng vẫn không tìm được khách mua.
“Có những lô đất chủ nhà đã chấp nhận hạ vài trăm triệu đồng nhưng vẫn khó bán. Người mua bây giờ rất thận trọng vì ai cũng sợ mua xong giá còn giảm nữa”, anh Biên chia sẻ.
Một môi giới khác cũng cho biết thị trường hiện rơi vào trạng thái “đóng băng kỳ vọng”. Người bán vẫn neo giá theo mặt bằng của giai đoạn sốt nóng trước đây nên chưa muốn giảm sâu, trong khi người mua lại có tâm lý chờ giá xuống thêm.
“Trước kia chỉ cần có thông tin quy hoạch hay chuẩn bị làm đường là giá đất tăng rất nhanh. Nhưng hiện tại người mua quan tâm nhiều hơn đến pháp lý, thanh khoản và khả năng khai thác thực tế chứ không còn xuống tiền theo tâm lý đám đông như trước”, nhân viên môi giới tại một sàn giao dịch Hoài Đức cũ chia sẻ.
Dữ liệu từ PropertyGuru Việt Nam cũng cho thấy mức độ quan tâm tới đất nền Hà Nội trong quý I/2026 đã giảm khoảng 23% so với quý trước. Đây là mức giảm khá sâu nếu đặt trong bối cảnh nhiều phân khúc khác như căn hộ hay nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực đang bắt đầu hồi phục.
Đất nền bước vào giai đoạn “lọc sóng” đầu cơ
Theo các chuyên gia, diễn biến hiện tại cho thấy thị trường đất nền đang bước sang giai đoạn phân hóa mạnh hơn, khi dòng tiền đầu cơ dần suy yếu và nhà đầu tư bắt đầu quay lại với giá trị thực của bất động sản.
Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý kinh doanh cấp cao của PropertyGuru Việt Nam, nhận định sau nhiều năm tăng nóng, tâm lý thị trường đã thay đổi đáng kể. Nếu trước đây chỉ cần xuất hiện thông tin về quy hoạch, hạ tầng hay đề xuất lên quận là giá đất lập tức tăng mạnh, thì hiện nay nhà đầu tư đã thận trọng hơn rất nhiều.
“Họ cân nhắc kỹ hơn về pháp lý, khả năng thanh khoản và tiềm năng khai thác thực tế. Những yếu tố bất lợi như áp lực lãi suất, dòng tiền khó khăn hay tâm lý chờ đợi khiến giao dịch suy giảm rất nhanh”, bà Ánh cho biết.
Theo bà, trong bối cảnh dòng tiền khó khăn và áp lực lãi suất vẫn lớn, nhà đầu tư hiện ưu tiên các sản phẩm có thể tạo dòng tiền hoặc phục vụ nhu cầu ở thực thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Đây cũng là lý do đất nền, phân khúc phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá bắt đầu hụt hơi rõ rệt. Sau nhiều năm liên tục tăng nóng, mặt bằng giá tại nhiều khu vực hiện đã bị đẩy lên quá cao so với khả năng khai thác thực tế.
Theo phân tích của Công ty Chứng khoán MB (MBS), mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao cùng xu hướng kiểm soát tín dụng bất động sản là nguyên nhân quan trọng khiến dòng tiền đầu cơ suy giảm mạnh. Khi chi phí vay vốn tăng lên, việc sử dụng đòn bẩy tài chính để “lướt sóng” đất nền không còn dễ dàng như trước.
Điều này tạo áp lực lớn lên nhóm nhà đầu tư mua đất trong giai đoạn sốt nóng 2021 – 2022. Nhiều người hiện gần như bị “kẹt hàng” khi thanh khoản xuống thấp trong khi mặt bằng giá không còn tăng mạnh như trước.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam, nhận định đất nền vẫn là phân khúc có tiềm năng trong dài hạn, đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng và tốc độ đô thị hóa. Tuy nhiên, thị trường sẽ không còn xuất hiện các giai đoạn tăng nóng diện rộng như trước mà bước vào thời kỳ phân hóa rõ rệt hơn.
Theo ông, những sản phẩm có pháp lý minh bạch, vị trí tốt, kết nối hạ tầng thực tế và gắn với nhu cầu ở thực vẫn sẽ giữ được thanh khoản. Ngược lại, các lô đất chỉ tăng giá dựa trên tin đồn quy hoạch hoặc tâm lý đầu cơ sẽ ngày càng khó hút dòng tiền.
Đưa ra khuyến nghị cho nhà đầu tư, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, cho rằng cần đặc biệt thận trọng với đất nền trong giai đoạn hiện nay, bởi dư địa tăng giá mạnh sẽ không còn nhiều như trước.
Theo ông, giá phải tương xứng với giá trị sử dụng và khả năng khai thác dòng tiền, bởi thời gian qua nhiều khu vực đã bị đẩy lên vượt xa giá trị thực.
Ông Quê cũng lưu ý, yếu tố pháp lý, quy hoạch và tính thanh khoản cần được đặt lên hàng đầu, đồng thời không nên kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn.
Sau nhiều năm tăng nóng, thị trường đất nền Hà Nội đang cho thấy dấu hiệu bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh hơn. Giá có thể chưa giảm sâu trên diện rộng, nhưng thời kỳ chỉ cần “ôm đất chờ tăng giá” dường như đã qua. Trong bối cảnh dòng tiền ngày càng thận trọng, đất nền cũng đang bị buộc phải quay trở lại với giá trị thực thay vì tiếp tục được định giá bằng kỳ vọng đầu cơ như trước.
